Lưu ý khi ký hợp đồng xây nhà trọn gói (Tham khảo)

Hợp đồng xây dựng là cơ sở pháp lý ràng buộc quyền và nghĩa vụ giữa gia chủ và nhà thầu. Với hình thức xây nhà trọn gói (chìa khóa trao tay), một bản hợp đồng chặt chẽ giúp bạn kiểm soát chi phí, chất lượng và tiến độ, đồng thời tránh các tranh chấp phát sinh không đáng có.

1. Xác định rõ phạm vi công việc

Hợp đồng phải mô tả chi tiết nhà thầu làm những gì: phần thô, phần hoàn thiện, hay trọn gói bao gồm cả thiết bị. Cần đính kèm:

• Bản vẽ thiết kế kiến trúc, kết cấu, điện - nước đã được duyệt.
• Bảng kê khối lượng và diện tích xây dựng (cách tính m² móng, sàn, mái).
• Danh mục hạng mục được bàn giao và hạng mục KHÔNG bao gồm (ví dụ: nội thất rời, sân vườn...).

2. Bảng vật tư: chủng loại, thương hiệu, xuất xứ

Đây là điều khoản dễ phát sinh tranh chấp nhất. Yêu cầu đính kèm bảng vật tư chi tiết ghi rõ tên thương hiệu, chủng loại, quy cách của từng loại vật liệu chính (xi măng, thép, gạch, thiết bị vệ sinh, gạch ốp lát, sơn...). Tránh các cụm từ chung chung như "vật tư loại tốt", "tương đương".

3. Đơn giá, tổng giá trị và điều khoản phát sinh

• Ghi rõ đơn giá/m² và tổng giá trị hợp đồng bằng số và bằng chữ.
• Quy định rõ trường hợp nào được tính phát sinh và mức giá phát sinh được tính như thế nào, phải có sự đồng ý bằng văn bản của gia chủ trước khi thi công.

4. Tiến độ thi công & điều khoản phạt

Hợp đồng nên có bảng tiến độ theo từng giai đoạn (đào móng, đổ bê tông từng tầng, xây tô, hoàn thiện...) kèm mốc thời gian dự kiến. Bổ sung điều khoản phạt khi chậm tiến độ do lỗi nhà thầu để tăng trách nhiệm thi công.

5. Điều khoản thanh toán theo giai đoạn

Nguyên tắc an toàn cho gia chủ là thanh toán theo khối lượng hoàn thành, chia thành nhiều đợt gắn với từng mốc nghiệm thu. Hạn chế ứng trước số tiền lớn ngay từ đầu và luôn giữ lại một phần giá trị (tiền bảo hành) sau khi bàn giao.

6. Bảo hành công trình

Đây là điều khoản gia chủ hay bỏ qua nhưng lại bảo vệ mình nhiều nhất sau khi dọn vào ở.

Mức sàn theo luật: Điều 129 Luật Nhà ở 2023 quy định nhà ở riêng lẻ được bảo hành tối thiểu 24 tháng kể từ khi hoàn thành xây dựng và nghiệm thu đưa vào sử dụng (nhà chung cư tối thiểu 60 tháng). Nội dung bảo hành theo luật bao gồm: khung, cột, dầm, sàn, tường, trần, mái, sân thượng, cầu thang; các phần ốp, lát, trát; hệ thống cấp điện, cấp – thoát nước, bể phốt; và khắc phục nghiêng, lún, nứt, sụt.

Vì vậy: nếu hợp đồng ghi thời hạn bảo hành ngắn hơn 24 tháng cho nhà ở riêng lẻ, hãy yêu cầu nhà thầu giải thích và điều chỉnh — đó là mức tối thiểu luật định, không phải điều để thương lượng xuống. Nhiều nhà thầu cam kết dài hơn cho phần kết cấu (5 năm trở lên).

Ngoài thời hạn, cần thỏa thuận rõ phạm vi từng hạng mục (kết cấu, chống thấm, điện nước...), quy trình báo lỗi và thời gian nhà thầu phải có mặt xử lý, cùng khoản tiền giữ lại bảo hành (thường một phần giá trị hợp đồng, hoàn trả khi hết hạn bảo hành).

Lưu ý: Nội dung trên mang tính tham khảo. Mỗi công trình có đặc thù riêng, gia chủ nên đọc kỹ toàn bộ hợp đồng và có thể tham vấn luật sư đối với các hợp đồng giá trị lớn để bảo vệ tối đa quyền lợi của mình.